จับตา: 'เอกสาร' และ 'บทวิเคราะห์' เกี่ยวกับ 'พ.ร.ฎ.ลดภาษีที่ดินฯ'

กองบรรณาธิการ TCIJ 12 มิ.ย. 2563 | อ่านแล้ว 641 ครั้ง


หลังราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่พระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ.2563 มีผลบังคับใช้วันที่ 11 มิ.ย. 2563 ที่ผ่านมา TCIJ รวบรวมพระราชกฤษฎีกาฯ, เอกสารที่เข้า ครม. รายละเอียดและบทวิเคราะห์ที่เกี่ยวข้อง | ที่มาภาพประกอบ: dreamhomemakers.com

เมื่อวันที่ 10 มิ.ย. 2563 ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่พระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ.2563 พระบาทสมเด็จพระปรเมนทรรามาธิบดีศรีสินทรมหาวชิราลงกรณ พระวชิรเกล้าเจ้าอยู่หัว มีพระบรมราชโองการโปรดเกล้าฯ ให้ประกาศว่าโดยที่เป็นการสมควรลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 175 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทยและมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 จึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ ให้ตราพระราชกฤษฎีกาขึ้นไว้ ดังต่อไปนี้

มาตรา 1 พระราชกฤษฎีกานี้เรียกว่า “พระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ.2563”

มาตรา 2 พระราชกฤษฎีกานี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป

มาตรา 3 ให้ลดจำนวนภาษีในอัตราร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ตามมาตรา 42 หรือมาตรา 95 แล้วแต่กรณี สำหรับการจัดเก็บภาษีของปีภาษี พ.ศ.2563 สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ดังต่อไปนี้

(1) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม
(2) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย
(3) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากตาม (1) และ (2)
(4) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ท าประโยชน์ตามควรแก่สภาพ

มาตรา 4 การลดจำนวนภาษีตามมาตรา 3 ไม่กระทบสิทธิในการบรรเทาภาระภาษีตามมาตรา 96 และมาตรา 97 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562

มาตรา 5 ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตามพระราชกฤษฎีกานี้

ทั้งนี้ เหตุผลในการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ คือ โดยที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 กำหนดให้จัดเก็บภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2563 แต่โดยที่โรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 ได้ระบาดอย่างรุนแรงขึ้นทั่วโลกรวมทั้งประเทศไทย ทำให้ระบบเศรษฐกิจทั่วโลกและของประเทศไทยหดตัวลงอย่างรุนแรงและรวดเร็ว กระทบต่อประชาชนทุกสาขาอาชีพในวงกว้าง สมควรลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะจัดเก็บตามกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจเพื่อบรรเทาผลกระทบต่อประชาชนโดยรวม

ประกอบกับมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 บัญญัติว่า การลดภาษีสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจสังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ให้กระทำได้โดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาจึงจำเป็นต้องตราพระราชกฤษฎีกานี้

ก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 2 มิ.ย. 2563 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติ

1. เห็นชอบการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราร้อยละ 90 ตามมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ให้แก่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากประกอบเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย และที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ สำหรับปีภาษี พ.ศ. 2563 และเห็นชอบร่างพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ. .... ที่กำหนดให้ลดภาษีเฉพาะในปีภาษี พ.ศ. 2563 ที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาแล้ว ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ และให้ดำเนินการต่อไปได้

2. ให้กระทรวงการคลังได้รับการยกเว้นการปฏิบัติตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 24 พ.ย. 2558 (เรื่อง การเสนอเรื่องเร่งด่วนต่อคณะรัฐมนตรี) ในการเสนอเรื่องนี้

โดยนายลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง เปิดเผยหลังคณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบร่างพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท พ.ศ. .... (พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินฯ) ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ

สำหรับ ร่างพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว มีสาระสำคัญเกี่ยวกับการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับปีภาษี พ.ศ. 2563 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยบรรเทาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่ประชาชนและผู้ประกอบการทั่วประเทศที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 โดยเป็นการลดจำนวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ให้แก่ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ใช้เป็นที่อยู่อาศัยใช้ประโยชน์อื่นนอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย และรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ

การลดจำนวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างร้อยละ 90 จะส่งผลให้ประชาชนและผู้ประกอบการธุรกิจได้รับลดค่าภาษีที่ต้องชำระตามตัวอย่าง ดังนี้

1. กรณีที่ดินประกอบการเกษตร ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา บทเฉพาะกาลของแห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 ได้กำหนดให้ 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) จะได้รับยกเว้นจากการจัดเก็บภาษี แต่ถ้าเจ้าของเป็นนิติบุคคล สำหรับที่ดินมีมูลค่าราคาประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตราการใช้ประโยชน์ประกอบเกษตรกรรม ร้อยละ 0.01 คิดเป็นค่าภาษี 500 บาท แต่เมื่อลดจำนวนภาษีตาม พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินฯ จะชำระภาษีเพียง 50 บาท

2. กรณีที่อยู่อาศัย สำหรับบ้านหลังหลักที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นบุคคลธรรมดาและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท และกรณีเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 10 ล้านบาท สำหรับบ้านหลังอื่นหากมูลค่าราคาประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย ร้อยละ 0.02 คิดเป็นค่าภาษี 1,000 บาท แต่เมื่อลดจำนวนภาษีตาม พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินฯ จะชำระภาษีเพียง 100 บาท

3. กรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ประกอบการพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม มูลค่าราคาประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท จะเสียภาษีในอัตรารกร้างว่างเปล่า/อัตราการใช้ประโยชน์อื่น ร้อยละ 0.3 คิดเป็นค่าภาษี 15,000 บาท แต่เมื่อลดจำนวนภาษีตาม พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินฯ จะชำระภาษีเพียง 1,500 บาท เป็นต้น

การลดจำนวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.ฎ.ลดภาษีที่ดินฯ จะส่งผลกระทบต่อรายได้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ทั่วประเทศที่จะนำไปดำเนินภารกิจในปีงบประมาณ พ.ศ. 2563 ไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ (จำนวน 39,420 ล้านบาท) แต่จะเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบให้แก่ประชาชนและภาคธุรกิจในพื้นที่ในช่วงเวลานี้ ซึ่งสอดคล้องกับมาตรการบรรเทาผลกระทบ

ประกาศกำหนดหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย สรุปสาระสำคัญได้ ดังนี้

1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง บ้านหลังที่ 2 ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยแบบรายเดือน (เช่น บ้านเช่า อพาร์ทเม้นท์ หอพัก คอนโด เป็นต้น) และโฮมสเตย์ ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย

2. ให้ครอบคลุมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยด้วย เช่น บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น

3. ไม่รวมถึงโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่าง การพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ประกาศกำหนดหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม สรุปสาระสำคัญได้ ดังนี้

1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้หมายความรวมถึงการปลูกพืช การเลี้ยงปศุสัตว์ การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การทำนาเกลือสมุทร การทำสวนป่า การเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ การปลูกหม่อนเลี้ยงไหม โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค หรือจำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม และให้รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ต่อเนื่องที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมนั้นด้วย

2. สำหรับระยะเวลาในการประกอบเกษตรกรรมให้รวมถึงช่วงเวลาพักการเกษตร เพื่อฟื้นฟูสภาพที่ดิน หรือการพักที่ดินระหว่างฤดูกาลผลิต หรือการตัดวงจรโรคด้วย

ทั้งนี้ การออกประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย และเรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ทั้ง 2 ฉบับ จึงเป็นการแก้ไขข้อบกพร่องของภาษีบำรุงท้องที่เดิม ลดการใช้ดุลยพินิจ และทำให้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีความชัดเจน โปร่งใส เป็นมาตรฐาน และสอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริงของการทำประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมในปัจจุบัน

บทวิเคราะห์

7 มิ.ย. 2563 เว็บไซต์ฐานเศรษฐกิจ รายงานว่ามติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 2 มิ.ย. 2563 สั่งองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ลดภาษีที่ดินทุกประเภท ลง 90% เฉพาะ ปี 2563 (ม.ค.-ธ.ค.) เพื่อช่วยเหลือ ประชาชน เจ้าของกิจการในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ที่จะเริ่มเสียภาษี วันที่ 1 ส.ค. 2563 นี้ หลังจากเลื่อนการจัดเก็บมาแล้วครั้งหนึ่งเมื่อเดือน เม.ย. จากความไม่พร้อมขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)

ทว่าในมุมกลับกลับกลายเป็นความโชคดี สำหรับ แลนด์ลอร์ด ราชาที่ดิน เศรษฐีมีเงินรายใหญ่ที่มักสะสมที่ดินแล้วปล่อยทิ้งร้าง ไม่ทำประโยชน์ เริ่มจากกระทรวงการคลังเปิดช่องให้นำที่ดินรกร้างปรับทำการเกษตร ก่อนกฎหมายมีผลบังคับใช้ให้จัดเก็บรายได้จากภาษีที่ดิน (วันที่ 1 มกราคม 2563) โดยไม่จำเป็นต้องตรวจสอบเงื่อนเวลา, หรือเป็นเกษตรกรตัวจริงหรือไม่ ประเด็นนี้จึงช่วยให้เจ้าของที่ดิน ลดภาระค่าใช้จ่ายอัตราภาษีลง จาก 0.3% เหลือเพียง0.01%ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดของภาคการเกษตรที่กำหนดว่า กรณีที่ดินมีมูลค่า ไม่เกิน 75 ล้านบาท (คิดตามราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์) และหากราคาที่ดินมูลค่า เกิน 75-100 ล้านบาท เสียอัตรา 0.03% มูลค่าเกิน 100-500 ล้านเสียภาษี 0.05% มูลค่าเกิน 500-1,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.07% และเกิน 1,000 ล้านบาท ขึ้นไป เสียภาษี ในอัตรา 0.10% เรียกว่าต่อให้ที่ดินมีมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ตามราคาประเมินก็ยังคงเสียที่อัตรา 0.1% ซึ่งยังต่ำกว่าอัตรารกร้างว่างเปล่าอยู่มาก โดยเฉพาะ ทำเลกลางเมือง แนวรถไฟฟ้า ผลที่ตามมา ท้องถิ่นอย่างกรุงเทพมหานคร จัดเก็บรายได้ ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ทั้งๆที่กทม.สำรวจพบว่ามีที่ดินปล่อยทิ้งร้างไม่ทำประโยชน์มากถึงกว่า 6 หมื่นไร่ และเมื่อรัฐบาลลดภาษีลดทุกประเภทลง 90% ในปี 2563 กลุ่มเศรษฐีเหล่านี้ ยิ่งได้อานิสงส์ลดค่าใช้จ่ายลงไปได้อีก

แหล่งข่าวจากกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นเปิดเผยฐานเศรษฐกิจว่าการจัดเก็บภาษี จะเรียกเก็บ ตามปีปฏิทิน คือ ตั้งแต่เดือน ม.ค.-ธ.ค. 2563 ขณะการผ่อนปรนของรัฐบาลช่วยเหลือเอกชน ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ลดภาษีลง 90% น่าจะบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายลงได้มากรวมถึงกลุ่มแลนด์ลอร์ด ที่นำที่ดินออกพัฒนาทำเกษตรพืชผล นอกจากจะเสียภาษีอัตราที่ต่ำแล้ว เมื่อได้รับส่วนลดภาษี 90% ตามนโยบายรัฐบาลจะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าเฉพาะในปีนั้นมากขึ้นขณะท้องถิ่น โดยเฉพาะกทม.จะมีรายได้ลดลง ส่วนเงื่อนไขการลงพืชผลทางการเกษตร อาทิ ปลูกกล้วย 200 ต้นต่อ 1 ไร่ เชื่อว่า เอกชนทราบมาก่อนหน้านี้แล้วสำหรับรายได้จากภาษีโรงเรือน และภาษีบำรุงท้องที่ที่กทม.จัดเก็บเฉลี่ยกว่า 4 หมื่นล้านบาทต่อปี เทียบการจัดเก็บภาษีที่ดินแต่ละปี ประเมินว่ารายได้อยู่ที่ กว่า 2 หมื่นล้านบาทเนื่องจากทรัพย์สินหลายรายการได้รับยกเว้น หรือเสียภาษีลดลงเมื่อเทียบกับภาษีเก่า และหากปี 2563 ลดภาษีลง 90% คาดว่าจะมีรายจะหายไป 90% จากกว่า 2 หมื่นล้านบาทที่ประเมินไว้เดิมเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตามคาดว่ารัฐบาลอาจจะชดเชยเยียวยารายได้ให้กับท้องถิ่น ตามสัดส่วนที่ขาดหายไป อย่างแน่นอน

ฐานเศรษฐกิจ ยังได้สำรวจที่ดินใจกลางเมือง พบที่ดินผืนใหญ่เริ่มนำออกพัฒนาเป็นแปลงเกษตร เช่นที่ดินแปลงขนานไปกับถนนเลียบทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ ตัดกับถนนพระราม 9 เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 30-50 ไร่ มีต้นกล้วย ขนาดเล็กเกิดขึ้นเต็มพื้นที่, ที่ดินย่านศรีนครินทร์ไม่ต่ำกว่า 1-2 แปลง มีการขุดเป็นท้องร่องเพื่อทำแปลงเกษตรปลูกกล้วย และนำบ่อซีเมนส์ ปลูกต้นมะนาว เช่นเดียวกับ ที่ดินเทพารักษ์ หัวมุมถนนติดกับปั๊มปตท. สังเกตเห็นบ่อซิเมนต์ วางเรียงรายปลูกต้นมะนาว นอกเหนือไปจาก ที่ดิน แปลงรัชดาฯ-พระราม 9 ของ นพ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร เนื้อที่ 33 ไร่ติดสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรมและสายสีส้มตะวันออกที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ที่เรียกเสียงฮือฮาจากสวนมะนาวบนที่ดิน 1 หมื่นล้านไปก่อนหน้านี้

8 มิ.ย. 2563 ประชาชาติธุรกิจ รายงานว่านายชาญชัย พันทาธนากิจ ผู้จัดการฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า ตามที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ปรับลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภทลง 90% ซึ่งจะเริ่มจัดเก็บในเดือน ส.ค. 2563 นั้น ประเมินว่าจะเป็นประโยชน์ต่อภาพรวมหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และนิคมอุตสาหกรรมในช่วงสั้น ๆ โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาฯ (ดีเวลอปเปอร์) ที่ได้ประโยชน์จากที่ดินว่างเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนา ซึ่งกำหนดเก็บภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% และเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 3%

“กล่าวคือ ถ้าที่ดินเปล่า ราคา 1 ล้านบาท มีภาระภาษีปีแรกอยู่ที่ 3,000 บาท ถ้าได้รับลดหย่อนภาษี 90% จะทำให้ภาษีลดลงเหลือ 300 บาท แต่ก็เฉพาะในปีภาษี 2563 ส่วนปีที่ 2 จะเสียในอัตราปกติที่ 3,000 บาท อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันดีเวลอปเปอร์เกือบทุกรายไม่มีนโยบายถือครองที่ดินเปล่าเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่ไม่ถือครองที่ดินเป็นเวลานาน หากไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ รวมถึงบางรายก็มีการนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาขาย เพื่อลดต้นทุนการถือครอง และเพิ่มสภาพคล่องในมือ เพราะฉะนั้น ผลประโยชน์ส่วนนี้คงจะได้จำกัด และคงไม่ได้ส่งผลที่จะทำให้ต้องปรับประมาณการกำไรของบริษัทจดทะเบียน (บจ.) ในตลาดหลักทรัพย์ฯ”

ส่วนกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯก็ไม่ได้มีนัยสำคัญจากที่มีการลดภาษีให้ 90% เนื่องจากการจัดเก็บภาษีที่ดินสำหรับประเภทที่อยู่อาศัยปกติก็อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว เช่น บ้านหลังหลัก กรณีเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดินจะถูกเก็บเฉพาะบ้านที่มีราคาสูงเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป โดยเก็บเริ่มต้นในอัตรา 0.02% อาทิ บ้านราคา 50 ล้านบาท เสียภาษีที่ดิน 1 หมื่นบาท เป็นต้น ส่วนผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องเสียภาษีในทุกระดับราคา ซึ่งอัตราภาษีเริ่มต้น 0.02% เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 200 บาท เป็นต้น

ทั้งนี้ นายชาญชัยกล่าวว่า หุ้นอสังหาฯที่สามารถเข้าไปลงทุนหรือเก็งกำไรได้ แนะนำ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ราคาเหมาะสมที่ 8.00 บาท ปันผลเฉลี่ย 6% และ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ราคาเหมาะสมที่ 6.30 บาท ถือว่าเด่นด้วยงานในมือ (backlog) อยู่ในระดับสูง ซึ่งจะหนุนให้ผลประกอบการไตรมาส 2/2563 เติบโตได้ ทั้งจากช่วงเดียวกันปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้า และต่อเนื่องถึงไตรมาส 3 ส่วนหุ้นกลุ่มนิคมฯผู้ที่ถือครองที่ดินได้ประโยชน์จากอัตราภาษีที่ปรับลง และถือโอกาสซื้อที่ดินสะสมรองรับความต้องการที่ดินในอนาคต แนะนำ บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชัน (AMATA) ราคาเหมาะสมที่ 35.7 บาท

ฟากนักวิเคราะห์ บล.ทิสโก้กล่าวว่า ดีเวลอปเปอร์กลุ่มหลักที่น่าจะได้รับอานิสงส์จากการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% คือ กลุ่มเจ้าสัว หรือนักเก็งกำไรที่ดิน ซึ่งถือครองที่ดินขนาดใหญ่ที่ยังไม่ได้พัฒนา ยังไม่ได้จัดสรรที่ดินสำหรับเป็นพื้นที่เกษตร หรือมีอสังหาฯที่ต้องจ่ายภาษี และกำลังดิ้นรนที่จะลดหย่อนภาษีอยู่ รวมไปถึงสถาบันการเงินที่มีสินทรัพย์รอการขาย (NPA) อยู่จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม สำหรับดีเวลอปเปอร์ที่มีที่ดินไว้เก็งกำไร ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยซื้อที่ดินสะสมเอาไว้ (land bank) เกิน 3-4 ปี

“ผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาฯ ถ้าเป็นรายเล็ก ๆ ที่เตรียมตัวไม่พร้อม ก็อาจจะยืดระยะเวลาให้ได้เตรียมตัว กับบางรายที่ต้องเสียภาษีก็อาจจะช่วยได้บ้าง สำหรับดีเวลอปเปอร์ที่ต้องการเงินหมุนเวียนจริง ๆ แต่ก็แค่ไตรมาสเดียว ดังนั้น อานิสงส์ตรงนี้จะเป็นรายใหญ่ที่เก็งกำไรมากกว่า ไม่ได้มีอานิสงส์กับดีเวลอปเปอร์ตรง ๆ โดยรวมฝั่งนิคมจะได้ผลบวกมากกว่า เพราะต้องเก็บกว้านซื้อที่ดินไว้เยอะในระยะยาว ซึ่งกว่าจะพัฒนาและขายได้ต้องใช้เวลาเกิน 2 ปี แต่ขึ้นอยู่ว่าแต่ละรายมีการตุนพื้นที่ไว้มากแค่ไหน ซึ่งเท่าที่สอบถามแต่ละรายก็มีการชะลอซื้อที่ดินระดับหนึ่งเพราะยอดขายตก”

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัย บล.ทิสโก้ มองหุ้น บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) เด่น เนื่องจากมีที่ดินกระจายในหลายพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นเนื้อที่ระยอง มาบตาพุด สระบุรี ซึ่งกระจายอยู่กว่า 10 นิคมอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาผลต่อกำไรของ บจ.อาจจะไม่ได้บวกมากนัก

“สัดส่วนการจ่ายมีปริมาณที่น้อยอยู่แล้ว และส่วนใหญ่กำไรขั้นต้นของบริษัทพวกนี้กินประมาณเกือบ 50-60% ฉะนั้น ถ้าภาษีปรับขึ้นจริง ๆ ก็แค่ปรับราคาขึ้นเพื่อจัดการกำไรได้เท่าเดิม แต่ถ้าภาษีปรับลงเพื่อที่จะขายได้ก็ต้องปรับราคาลงเหมือนกัน คือพยายามคงมาร์จิ้นเอาไว้มากกว่า ดังนั้น ท้ายที่สุดอาจจะไม่ได้มีกำไรเพิ่มขึ้นมากนัก ทำให้ฝ่ายวิจัยยังแนะนำคงน้ำหนักการลงทุน (natural weight) ไว้แบบกลาง ๆ”

 

ร่วมเป็นแฟนเพจเฟสบุ๊คกับ TCIJ ออนไลน์
www.facebook.com/tcijthai

ป้ายคำ