ผังเมืองอีอีซีกับการขายชาติ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 7 ม.ค. 2563 | อ่านแล้ว 4729 ครั้ง


อีอีซีคือโครงการ “ขายชาติ” การดึงดูดการลงทุนไม่จำเป็นต้องประเคนขนาดนี้ ประเทศสิงคโปร์ อินโดนีเซีย เวียดนาม ฟิลิปปินส์ มาเลเซียที่มีการลงทุนจากต่างประเทศมากกว่าไทย ก็ไม่ได้ส่งเสริมการลงทุนแบบ “ขายชาติ” ถึงขนาดนี้  ผังเมืองอีอีซีก็ร่วมสนับสนุนการ “ขายชาติ” เช่นกัน ทำไมจึงเป็นเช่นนี้ ใครต้องชดใช้

ตาม พรบ.อีอีซี มาตรา 35 ให้สำนักงานและผู้ซึ่งทำธุรกรรมกับสำนักงานในกิจการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บรรดาที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายนั้น แปลว่าอะไร นี่ใช่การขายชาติหรือเปล่า ชาติอื่น เช่น สิงคโปร์ แค่ต่างชาติมาซื้อห้องชุดยังต้องเสียภาษีซื้อ 15% ฮ่องกง 30% แต่ไทยเราจะไม่เก็บค่าธรรมเนียม แถมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ร่างกันอยู่ก็ต่ำจนแทบไม่ต้องเสีย อย่างนี้เราเสีย “สิทธิสภาพนอกอาณาเขต” ไหม นอกจากเรายกแผ่นดินให้ต่างชาติแล้ว ยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน ที่แม้แต่คนไทยก็ต้องเสีย ยกต่างชาติให้อยู่เหนือกว่าไทยแท้ๆ เช่นนี้คนไทยเสียเปรียบต่างชาติแล้ว

ในอีอีซี เราอ้างว่าจะทำเพื่ออุตสาหกรรมสมัยใหม่ แต่มาตรา 39 ระบุว่า เพื่อประโยชน์ในการพัฒนาอุตสาหกรรมของประเทศไปสู่การใช้เทคโนโลยีขั้นสูง สร้างนวัตกรรม และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม รวมทั้งการพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขันกับต่างประเทศในด้านต่าง ๆ. . .คณะกรรมการนโยบายจะประกาศกำหนดจากอุตสาหกรรมเป้าหมายทั้งหมดหรือบางส่วน หรืออุตสาหกรรมอื่นนอกเหนือจากอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยอาจรวมถึงอุตสาหกรรมการบริการ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวและการจัดประชุม หรืออุตสาหกรรมอื่นใดด้วยก็ได้. . .นี่เท่ากับอ้างเพื่อหาทางให้ต่างชาติมา “ฆ่า” อุตสาหกรรมไทยโดยเฉพาะใช่หรือไม่

มาตรา 49 ให้ผู้ประกอบ. . .ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน. . .ให้มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือภายใต้การจำกัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด แล้วแต่กรณี. . .       นี่ไม่แค่เช่าที่ดิน 99 ปี ประเคนที่ดินให้พวกต่างชาติ ทั้งที่ก็ไม่เห็นมีใครเรียกร้องอะไรเลย

มาตรา 52 การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์. . .มิให้นำความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ. . .ห้ามมิให้ทำสัญญาเช่าเป็นกำหนดเวลาเกินห้าสิบปี. . . การต่อสัญญาเช่า

อาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้. . . ที่ยกเลิกไม่ใช่มาตราตามกฎหมายเดิม เพราะกฎหมายเดิมระบุชัดว่าจะต่อสัญญาได้อีกก็ต่อเมื่อหมดสัญญาเดิมที่จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้น นี่เท่ากับจะทำให้การ “งุบงิบ” ทำสัญญาซ้อนเป็นการถูกกฎหมายใช่ไหม  ยิ่งกว่านั้นยังปล่อยให้เช่าช่วงได้อีก พวกต่างชาติไม่ใช่ที่ดินแล้ว ยังปล่อยให้เช่าช่วงอีก แต่ทีที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เกษตรกรไม่ใช้ทำเกษตรแล้ว ยังต้องคืนหลวง นี่ปล่อยให้พวกต่างชาติมาหากินกับที่ดินไทย

มาตรา 58 ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . . (1) ได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินทั้งหมดหรือบางส่วน. . . (2) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .นี่แปลว่าต่างชาติสามารถใช้เงินตราสกุลของเขาเองได้ ต่อไปคงเอาไปซื้อก๋วยเตี๋ยวได้ ไทยคงเหมือนกัมพูชาที่เดี๋ยวนี้ใช้แต่เงินดอลลาร์ กลายเป็นประเทศราชทางการเงินของมหาอำนาจ

ที่สิงคโปร์ ถ้ามีนายหน้าไทยไปเปิดบูธขายบ้าน นายหน้าไทยนั้นจะต้องถูกปรับเป็นเงิน 625,000 บาท (25,000 เหรียญสิงคโปร์) จำคุกนานนับปี หรือทั้งจำทั้งปรับ  สิงคโปร์ควบคุมนักวิชาชีพนายหน้าในประเทศของเขา คุ้มครองผู้บริโภคและนักวิชาชีพ  แต่ที่ประเทศไทยโดยเฉพาะในอีอีซี นักวิชาชีพใดก็ตาม หากได้รับการรับรองจากประเทศของเขาเอง ก็สามารถมาปฏิบัติหน้าที่ได้เลย ไม่ว่าจะเป็นนายหน้า แพทย์ สถาปนิก วิศวกร พยาบาล ฯลฯ ได้หมดทุกอย่าง ไม่เฉพาะแต่ในสิงคโปร์ ในมาเลเซีย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ต่างก็คุ้มครองวิชาชีพท้องถิ่น  แต่ประเทศไทยเปิดเสรี  นี่เท่ากับไทยเราขายชาติอยู่ใช่หรือไม่  (พ.ร.บ. อีอีซี มาตรา 59)

ในด้านการผังเมืองอีอีซี มีความไม่ชอบมาพากลอย่างไร  ทำไมเขตเศรษฐกิจพิเศษใหญ่โตของชาติ กลับไม่มีผังเมืองอะไรเลย ไม่ได้กำหนดอะไรเป็นชิ้นเป็นอันออกมา หรือหวังจะเอื้อประโยชน์กับภาคเอกชนกันเสียก่อน  จะสังเกตได้ว่า "เขตเศรษฐกิจพิเศษ" ทั้งหลายนั้น มักกินพื้นที่ขนาดเท่าโครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่ง หรือตำบล หรือบางส่วนของอำเภอหนึ่ง เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษเชียงรายที่มี 3 อำเภอที่เกี่ยวข้อง (https://bit.ly/2BYWCAa) ไม่ใช่เลอะเปรอะเปื้อนลามไปถึง 3 จังหวัด (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง) แบบอีอีซีและสามารถประกาศเป็น 6-7 จังหวัด (สระแก้ว ปราจีนบุรี จันทบุรี ตราด หรืออาจรวมถึงนครนายกด้วย)  แค่ 3 จังหวัดก็ถือว่าเป็นภูมิภาคไปแล้ว ไม่ใช่เขตเศรษฐกิจพิเศษอะไร

เราคงยังจำได้ว่าไม่กี่เดือนมานี้มีการเดินขบวนของประชาชนเวียดนามทั้งในฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้และอื่นๆ ต่อต้านการที่รัฐบาลเวียดนามจะให้ประกาศให้มีเขตเศรษฐกิจพิเศษ 3 แห่ง โดยแห่งหนึ่งตั้งอยู่ใกล้ชายแดนจีน  แต่สำหรับในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) ก็เพิ่งมีข่าวว่า “ครม.คลอดผังเมืองใหม่ “อีอีซี” แบ่งพื้นที่ 4 ประเภทพร้อมยกเลิกผังเมืองเดิม” (https://bit.ly/2Y4qowl) ในด้านหนึ่งก็มีข่าว “‘ซีพี' กว้านที่นา 2 อำเภอ ขึ้นเมืองใหม่ 'แปดริ้ว'” (https://bit.ly/2NQlb6v) ระบุว่า “ปิดพิกัดที่ดินหมื่นไร่ 'เจ้าสัวซีพี' ผุดสมาร์ทซิตี ระหว่างบ้านโพธิ์ไปแปลงยาว . . .อีกจุดสถานีจอมเทียน เตรียมขึ้นเมืองมิกซ์ยูส ด้าน 'สุรพงษ์' มือขวา 'คีรี' ระบุ ไร้ปัญหามาก ปตท. วิ่งซบซีพี มั่นใจชนะประมูล. . .เป้าหมายประมาณ 10,000 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นเมืองใหม่และนิคมอุตสาหกรรม ทำเลตั้งอยู่ระหว่าง อ.บ้านโพธิ์ ไปทาง อ.แปลงยาว ห่างจากสถานีรถไฟความเร็วสูงประมาณ 20 กิโลเมตร ล่าสุด ได้ซื้อที่ดินซึ่งเป็นที่นาจากชาวบ้านแล้วบางส่วน ราคาเฉลี่ย 1 ล้านบาทต้น ๆ ต่อไร่ และแปลงด้านในต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งที่ตั้งของแปลงที่ดินสามารถเชื่อมระหว่างเมืองอีอีซี ทั้งไปทาง จ.ชลบุรี ระยอง และเข้า อ.แปลงยาว เขตที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้สะดวก”

นี่คงให้คำตอบว่าทำไมจึงไม่มีการวางผังเมืองล่วงหน้า ทำไมจนป่านนี้ผังเมืองยังไม่เกิด ก็เพราะพวก ‘เจ้าสัว’ ยังรวบรวมที่ดินไม่เสร็จ ขืนออกผังเมืองออกมาให้เป็นพื้นที่สงวนเพื่อเกษตรกรรม เหล่า ‘เจ้าสัว’ ก็เจ๊งนั่นเอง ปกติแล้วในเขตเศรษฐกิจพิเศษทั้งหลาย เขากำหนดเป็นเขตเล็กๆ คล้ายกับเมืองใหม่หรือนิคมอุตสาหกรรม แต่นี่เรากำหนดทั้ง 3 จังหวัด และสามารถขยายได้ทั้ง 6-7 จังหวัดในภาคตะวันออกโดยไม่ต้องออกพระราชบัญญัติใหม่และยังอาจลามทั่วประเทศ

ถ้าคิดให้ดี จะมีความต้องการเมืองใหม่หรือ ตามแผนคร่าวๆ ในอีอีซี ระบุว่าจะมีเมืองใหม่ฉะเชิงเทรา พัทยา และระยอง ซึ่งเมืองใหม่ฉะเชิงเทราก็กำลังจะได้รับการปั้นโดยกลุ่มเจ้าสัว ที่น่าตกใจไปกว่านั้นคือในเมืองใหม่เหล่านี้ต่อไปมหาอำนาจทั้งหลายโดยเฉพาะจีน จะสามารถมาซื้อได้ทั้ง 100% ภาษีก็ไม่ต้องเสีย (แต่คนไทยในพื้นที่อื่นทั่วประเทศต้องเสียภาษี) ต่อไปก็ใช้เงินตราต่างประเทศได้โดยใช้เงินบาทแค่เศษเงินทอนแบบในกัมพูชา ต่อไปจึงถือว่ามีเขตเช่า อาณานิคมจีนบนแผ่นดินไทยแน่นอน

ในนานาอารยประเทศ การวางผังเขตเศรษฐกิจพิเศษ รัฐบาลควรกำหนดไว้เลยว่าตรงไหนจะทำอะไร เพื่อให้เกิดการประสานสัมพันธ์กับแผนและผังอื่นๆ การจะเวนคืนที่นับหมื่นนับแสนไร่ก็จะต้องมีการจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมตามมาตรฐานสากล ที่เวนคืนตรงไหนจะนำมาทำอะไร โดยในบริเวณนั้นๆ ก็จะต้องจัดให้มีการประมูล เพื่อให้เกิดความโปร่งใส ไม่ใช่ปล่อยให้ ‘เจ้าสัว’ ไปกว้านซื้อตามชอบใจแล้วค่อยมาบรรจุลงไปในแผน อย่างนี้จะเป็นการเอื้อนายทุน เอื้อต่างชาติ โดยคนไทยแทบไม่ได้อะไรหรือไม่

ส่วนในกรณีสถานีรถไฟความเร็วปานกลางฉะเชิงเทรา ต้องสร้างสถานีใหม่เพราะเป็นรถไฟความเร็วปานกลาง เป็นสิ่งที่ “ไร้เหตุผลสิ้นดี” เพราะในญี่ปุ่น เขาทำให้รถไฟฟ้าความเร็วสูงวิ่งโค้งเข้าเมืองได้ ดูจากประสบการณ์ของประเทศญี่ปุ่นที่เขาพัฒนา “ชินกันเซ็น” ซึ่งเป็นรถไฟความเร็วสูง (มาก) ก็ยังสามารถเลี้ยวโค้งตอนเข้าเมืองเลย และยังสามารถตีโค้งไปมา ทะลุระหว่างภูเขา โดยไม่ต้องสร้างเป็นเส้นตรงก็ได้

จากประสบการณ์ของญี่ปุ่นนี้ จึงชี้ให้เห็นว่าการสร้างรถไฟความเร็วสูงด้วยการเวนคืนที่ดินสร้างสถานีและเส้นทางใหม่เช่นที่จะเกิดขึ้นในกรณีฉะเชิงเทราหรือเมืองอื่นในอนาคตนั้น เป็นแนวคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและจะเป็นการสร้างปัญหาให้กับประชาชนและประเทศชาติในระยะยาวนั่นเอง  รถไฟเชื่อม 3 สนามบินของไทยที่วิ่งด้วยความเร็ว 160-300 กิโลเมตรต่อชั่วโมง (https://bit.ly/2qQEzVG) จึงไม่มีความจำเป็นต้องสร้างสถานีใหม่ให้สิ้นเปลืองงบประมาณแต่อย่างใด

รถไฟเชื่อม 3 สนามบิน มีไปทำไม ทำไมต้องเชื่อม นาริตะกับฮาเดนะ ต้องเชื่อมหรือไม่ สนามบินในนิวยอร์ก 3 แห่ง คือ นิวยอร์ก เนวาร์ค (EWR) นิวยอร์ก จอ์น เอฟ เคนเนดี้ (JFK) และนิวยอร์ก ลา การ์เดีย (LGA) มีรถไฟฟ้าเฉพาะไว้เชื่อมโดยตรงหรือ แต่เดิมเราจะสร้างรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพมหานคร-ระยอง ทำไมเหลือแค่สนามบินอู่ตะเภา ควรไปที่ระยองมากกว่าไหน

โดยสรุปแล้วการส่งเสริมการลงทุนไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติมากขนาดนี้ ในขณะนี้การลงทุนข้ามชาติในอาเซียน เรียงตามลำดับแล้วไทยอยู่อันดับ 5 อันดับแรกๆ ได้แก่สิงคโปร์ อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์และมาเลเซีย โดยประเทศเหล่านี้ไม่ต้องประเคนเช่นอีอีซีเลย  อีอีซีจึงเป็นการส่งเสริมให้ต่างชาติมา “ยึด” ประเทศไทย มาช่วงชิงทรัพยากร แย่งงานคนไทย และทำให้คนไทยยากจนลง ไม่ได้ทำให้ไทยร่ำรวยขึ้นดังคำโฆษณาชวนเชื่อ  การทำให้ชาติเสียหายเช่นนี้ ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องต้องรับผิดชอบหากบริหารจนประเทศชาติเสียหายเช่นนี้


 

หมายเหตุ: เผยแพร่ครั้งแรกที่ Agency for Real Estate Affairs (AREA)

 

ร่วมเป็นแฟนเพจเฟสบุ๊คกับ TCIJ ออนไลน์
www.facebook.com/tcijthai

ป้ายคำ