จุฬาฯ มุ่งพัฒนา 'ขุมทรัพย์ที่ดิน' ต่อเนื่อง ขอคืนพื้นที่ 'อุเทน-กรมพละ' ขึ้นค่าเช่าผู้ค้าถอดใจ

ทีมข่าวศูนย์ข่าว TCIJ 2 เม.ย. 2558 | อ่านแล้ว 44840 ครั้ง

มูลค่าที่ดินบริเวณสยามสแควร์ที่สูงมาก ดังที่ศูนย์ข่าว TCIJ รายงานมาก่อนหน้านี้ว่า อาจสูงถึงตารางวาละ 2 ล้านบาทในปี 2558 นั้น ทำให้การทำธุรกิจการค้าในย่านนี้มีมูลค่าสูงตามค่าเช่าพื้นที่ไปด้วย จากการสำรวจของ ศูนข่าว TCIJ พบว่า ในการเช่าอาคารเพื่อทำธุรกิจในสยามสแควร์ที่มีทั้งเช่าตรงกับสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ หรือเช่าช่วงต่อจากผู้เช่ารายก่อน  มีอัตราค่าเช่าตั้งแต่ 70,000-250,000 บาท/เดือน แปรผันตามขนาดพื้นที่หรือทำเล ซึ่งมีตั้งแต่เช่าทั้งอาคารหรือแบ่งเช่าเป็นชั้น ๆ โดยมีห้องหรืออาคารบางแห่งติดประกาศให้เช่าโดยผู้ที่เช่าทำธุรกิจรายก่อน แต่เมื่อทำการสอบถามไปยังสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ พบว่า ผู้เช่าไม่มีการแจ้งให้ทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ทราบว่า ได้ยุติกิจการและปล่อยเช่าช่วงพื้นที่ต่อ ทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ เองก็ไม่มีข้อมูลว่าในพื้นที่สยามสแควร์มีผู้เช่ารายใดบ้างที่ได้ปล่อยให้เช่าช่วงพื้นที่ไปแล้ว

และเมื่อเป็นทำเลทอง  บริเวณตามตรอกช่องว่างระหว่างอาคารบางจุด จึงมีเอกชนมาลงทุนเช่าพื้นที่ โดยใช้โครงเหล็กกั้นเป็นห้อง เช่น ซอยข้างร้านมาริน่า เอชเค มีราคาค่าเช่าตั้งแต่ประมาณ 15,000 -24,000 บาท/เดือน หรือซอยที่เคยเป็นโครงการ Good little space ใกล้กับถนนอังรีดูนังต์  ปัจจุบันเป็นลานจอดจักรยานยนต์ ของบริษัท เจนก้องไกล จำกัด โดยช่วงแรกเริ่มโครงการมีค่าเช่า 12,000 บาท แต่ภายหลังก็มีการปรับลดลง เนื่องจากไม่มีคนเช่าและไม่มีลูกค้าเข้าไปจับจ่ายในพื้นที่ ทำให้ผู้ค้าทยอยออกจากพื้นที่ไปเรื่อย ๆ จนปิดตัวในที่สุด

นอกจากนี้ ปัญหาความขัดแย้งอันเกิดขึ้นจากการอ้างกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่ 21 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถาบันเทคโนโลยีราชมงคลอุเทนถวาย หลังถูกจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยขอคืนพื้นที่ เพื่อนำไปใช้ประโยชน์ในฐานะเจ้าของที่ดิน ก็ยังคงเป็นปัญหาที่หาข้อยุติไม่ได้จนถึงปัจจุบัน และกลายเป็นประเด็นที่สังคมสนใจขยายไปสู่ประเด็นอื่น ๆ อีกด้วย โดยเฉพาะความพยายามของจุฬาฯ ในการยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินของหน่วยงานราชการต่าง ๆ การไล่รื้อเอกชนและผู้เช่าเก่าแก่ เพื่อนำที่ดินทั้งหมดมาใช้ในแนวทางพัฒนาธุรกิจการพาณิชย์

มุ่งพัฒนาที่ดินสู่ผลประโยชน์ทางธุรกิจตั้งแต่อดีต

แม้เจตนารมณ์การใช้ที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจะได้ระบุไว้ตาม พ.ร.บ.โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตำบลปทุมวัน อำเภอปทุมวัน จังหวัดพระนคร ให้จุฬาลงกรณ์มหา วิทยาลัย พ.ศ.2482  จะถูกประกาศอย่างชัดเจนว่า “เพื่อเป็นสถานศึกษาและค้นคว้าศาสตร์ต่าง ๆ เพื่อจะส่งเสริมวิชาชีพชั้นสูงและทะนุบำรุงวัฒนธรรมแห่งชาติสืบไป” แต่ในเวลาต่อมากลับพบว่า ได้มีการนำที่ดินดังกล่าวไปใช้เพื่อแสวงหาผลประโยชน์ทางธุรกิจเพิ่มเติมตามแนวคิดของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ใน “ยุคพัฒนา” ของจอมพลสฤษดิ์ ธนะรัชต์ เป็นต้นมา

ที่ดินบริเวณแยกปทุมวัน เริ่มกลายเป็นที่ดินทำเลทอง มีการก่อสร้างศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่แทนที่ “เมืองเก่า” บริเวณเจริญกรุง เยาวราช พาหุรัดแต่เดิม จุฬาเริ่มต้นทำโครงการปทุมวันสแควร์ (บริเวณสยามสแควร์ในปัจจุบัน) บนพื้นที่ 63 ไร่ บริเวณแยกปทุมวัน  ริมถนนพญาไทและพระราม 1 ซึ่งบริหารโดย บริษัท South East Asia (ปัจจุบันคือ Seacon Home ) เป็นผู้ดำเนินการพัฒนาให้เป็นศูนย์การค้าแบบเปิดโล่ง พื้นที่ส่วนใหญ่ประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ สูง 3-4 ชั้น ประมาณ 610 คูหา มีอาคารขนาดใหญ่บ้าง เช่น โรงภาพยนตร์ โรงโบว์ลิ่ง มีการวางผังอาคาร ถนน ที่จอดรถและระบบสาธารณูปโภคไว้อย่างดี  ธุรกิจที่เข้ามาเปิดดำเนินการหลากหลาย อาทิ ร้านหนังสือ ร้านเสื้อผ้า ร้านตัดผม และร้านอาหาร ส่วนใหญ่ย้ายมาจากย่าน “เมืองเก่า”

ขอบคุณภาพจากเฟซบุ๊ก "Pansit Torsuwan"

นอกจากนั้น การที่ประเทศไทยได้จัดเอเชี่ยนเกมส์ ติดต่อกัน 2 ครั้งในปี 2509 และ 2513  โดยมีสนามศุภชลาศัยเป็นศูนย์กลางของการแข่งขัน (ที่ดินดังกล่าวเป็นของจุฬาฯ กรมพลศึกษา เป็นผู้เช่า) นำมาสู่การปรับปรุงสาธารณูปโภคบริเวณแยกปทุมวันอีกเป็นจำนวนมาก ก็ยิ่งมีส่วนเสริมทำให้ที่ดินของจุฬาฯ มีมูลค่าสูงขึ้นตามลำดับ พร้อม ๆ กับการไล่รื้อชุมชนแออัดที่เข้ามาอาศัยที่ดินของจุฬาฯ ด้วย

จาก “คอร์รัปชั่น” สู่ “สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ”

การก้าวเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์ทางธุรกิจของจุฬาฯ ในยุคเผด็จการ ที่มีจอมพลประภาส จารุเสถียร หนึ่งในผู้ทรงอิทธิพล ดำรงตำแหน่งอธิการบดี ดูจะราบรื่นเรื่อยมาจนกระทั่งปี 2513 เมื่อ “นายฉันท์แก่น” ซึ่งเป็นนามปากกาของประสาร มฤคพิทักษ์ นายกสโมสรนิสิตจุฬาฯ เขียนบทความลงในจุฬาสาร ฉบับเดือนสิงหาคม 2513 เปิดเผยว่า มีการทุจริตเกี่ยวกับผลประโยชน์เรื่องที่ดินและเงินของมหาวิทยาลัย โดยผู้บริหารมหาวิทยาลัยหลายท่านมีส่วนเกี่ยวข้อง ทำให้นิสิตจุฬาฯ จำนวนราว 5,000 คน รวมตัวกันชุมนุมตั้งแต่วันที่ 7 กันยายน 2513 และต่อมาได้เดินขบวนไปพบนายกรัฐมนตรี ขอให้มีการสอบสวนและลงโทษผู้ทุจริตในกรณีดังกล่าว ข้อเรียกร้องของนักศึกษาคือให้ผู้บริหารมหาวิทยาลัยลาออก

เหตุการณ์ครั้งนั้นนำไปสู่การที่จุฬาฯ ต้องปรับตัวเพื่อให้มีความ “โปร่งใส” มากขึ้น มีการจัดตั้งหน่วยงาน “สำนักงานจัดการผลประโยชน์” ในปี 2514 มีหน้าที่ดูแลสถานที่และทรัพย์สินของมหาวิทยาลัยนอกเขตการศึกษา จัดการให้เช่า เก็บค่าเช่าและค่าธรรมเนียมตามระเบียบ จัดทำทะเบียนและบัญชีทรัพย์สิน ดำเนินคดีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับผลประโยชน์ของมหาวิทยาลัย โดยมีคณะกรรมการจัดการผลประโยชน์ ซึ่งมีฐานะเป็นอนุกรรมการสภามหาวิทยาลัย ตลอดจนพิจารณาและให้ความเห็นเกี่ยวกับการดำเนินงานของสำนักงานจัดการผลประโยชน์ และยังมีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงรูปแบบของหน่วยงานนี้เรื่อยมา แต่ก็ยังไม่สอดคล้องกับการจัดการผลประโยชน์อย่างมี “ประสิทธิภาพ” ทางจุฬาฯ จึงได้เริ่มโครงการพัฒนาการบริหารทรัพย์สินของมหาวิทยาลัย โดยมีเป้าหมายสำคัญที่จะจัดหารายได้จากทรัพย์สินของมหาวิทยาลัยที่อยู่นอกเขตการศึกษา โดยระบุว่า “ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดและเหมาะสมที่สุด” ผลจากโครงการพัฒนาดังกล่าว ทำให้เกิดระเบียบจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยว่าด้วยการบริหารงานบุคคลของสำนักงานฯ พ.ศ.2518 ซึ่งประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2518 จนถึงปัจจุบัน

ห้างสรรพสินค้ามาบุญครอง

ไล่รื้อชุมชนเพื่อพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์

แม้ที่ดินกว่าพันไร่ในพื้นที่เขตปทุมวันใจกลางกรุงเทพมหานคร จะเป็นที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ตั้งแต่ปี 2482 ตามพระราชบัญญัติโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตำบลปทุมวัน อำเภอปทุมวัน จังหวัดพระนคร  พ.ศ.2482 แต่จุฬาฯ ในขณะนั้นก็ยังไม่ได้มีการก่อสร้างอาคารเรียน และการประกอบกิจการในเชิงพาณิชย์  พื้นที่จำนวนมากยังคงเป็นที่อาศัยของคนในชุมชนเมืองและเป็นบริเวณทิ้งขยะด้วยซ้ำไป เช่นพื้นที่บริเวณสนามกีฬาจุฬาลงกรณ์ในปัจจุบัน ประกอบกับการขยายตัวมากขึ้นของกรุงเทพฯ หลังเหตุการณ์สงครามโลกครั้งที่ 2 ทำให้มีการอพยพของผู้คนเข้าสู่การทำงานในเมืองมากขึ้น พื้นที่ของจุฬาฯ ที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จึงกลายเป็นแหล่งอาศัยของแรงงานเหล่านั้น จนกลายเป็น “ชุมชนแออัด” เมื่อจุฬาฯ เริ่มโครงการพัฒนาพื้นที่ บริเวณเหล่านี้จึงเป็นพื้นที่ที่ถูกไล่รื้อเวนคืนก่อนเป็นอันดับแรก ๆ

มุมมองต่อการไล่รื้อของจุฬาฯ อาจมองได้หลายมุม โดยในมุมของ รศ.ดร.พนา ทองมีอาคม อดีตอาจารย์และผู้บริหารคนหนึ่งของ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เคยให้สัมภาษณ์กับมติชน เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2556 ว่า เดิมทีพื้นที่รอบ ๆ จุฬาฯ เป็นพื้นที่เสื่อมโทรม ชุมชนแออัด และแหล่งอบายมุข ทั้งสถานบริการ บ่อน ตู้ม้า เป็นต้น ซึ่งการที่จุฬาฯ นำพื้นที่คืนมาก็เพื่อสร้างคณะรัฐศาสตร์ นิติศาสตร์ และนิเทศศาสตร์ รวมถึงพื้นที่มาบุญครองปัจจุบันก็เคยเป็นชุมชนแออัดเช่นกัน สำหรับ รศ.ดร.พนา สิ่งที่สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ กระทำ คือการพัฒนาเพื่อรักษาพื้นที่

อย่างไรก็ตาม อีกมุมมองจากความทรงจำของครอบครัวหนึ่งที่ต้องออกจากพื้นที่ของจุฬา ฯเพื่อ เปิดทางให้กับคณะรัฐศาสตร์นั้น แตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากเรื่องเล่าของ รศ.ดร.พนา โดยลูกหลานของครอบครัวนี้ เล่าว่า

“ครอบครัวเราอาศัยอยู่ระหว่างซอยจุฬาลงกรณ์ 15 กับ 17 ตอนนั้นการเผาไล่ที่เป็นเรื่องปกติ ขณะที่ชาวบ้านที่อยู่ในชุมชนก็เตรียมรับมือด้วยเช่นกัน มีการเตรียมตัวกันพร้อม และมีการนัดหมายกันด้วยว่า ถ้ามีการเผาจริง ๆ แล้ว จะไปรวมตัวกันที่ไหน ป๋าจำได้คร่าว ๆ ว่าเป็นอนุสาวรีย์อะไรสักอย่างหนึ่ง และเมื่อมีการเผาจริง ๆ แม้ว่าพวกเราจะรวมตัวกันได้  หลังจากนั้นมีการนำไม้เก่า ๆ มาปักเอาไว้เพื่อเตรียมสร้างบ้านขึ้นมาใหม่ แต่จุฬาก็ได้นำตำรวจ เจ้าหน้าที่ รวมทั้งนิสิตส่วนหนึ่ง มาไล่ที่พวกเราต่อไป เพื่อไม่ให้กลับมาอีก หรือบริเวณสนามกีฬาจุฬาลงกรณ์ในปัจจุบันก็เป็นที่ทิ้งขยะ มีการตั้งชุมชนรอบ ๆ เมื่อทางจุฬาฯ จะเอาพื้นที่คืนก็มีการเผาไล่ที่เช่นเดียวกัน นี่เป็นวิธีปกติที่เขาใช้”

ขึ้นค่าเช่าสูงทำผู้เช่าถอดใจ ซ้ำดันราคาสินค้าแพงหูฉี่

การไล่รื้อดังกล่าวเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง พร้อมกับการพัฒนาที่ดินของจุฬาฯ ที่ก้าวไปไม่หยุด โดยนอกจากการไล่รื้อชุมชนที่อยู่อาศัยแล้ว ผู้เช่าในย่านการค้าก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกัน การขอคืนพื้นที่ด้วยการเพิ่มราคาค่าเช่าต่อผู้เช่าเดิมของจุฬาฯ สร้างความกดดันให้ผู้ค้าบางราย จนสู้ไม่ไหวจำต้องถอนตัวออกจากพื้นที่ที่เคยทำธุรกิจมายาวนานไปในที่สุด โดยเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจร้านหนังสือที่จำต้องปิดตัวไปหลายราย นับตั้งแต่อดีต  ร้านหนังสือและสำนักพิมพ์ศึกษิตสยาม ร้านหนังสือประวัติศาสตร์ แหล่งจุดประกายความคิดที่ต้องปิดตัวเองไปเพราะสู้ค่าเช่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงมากไม่ได้ หรือล่าสุดคือร้านหนังสือโอเดียนสโตร์ที่ทำธุรกิจขายหนังสือมายาวนาน ก็จำเป็นต้องคืนพื้นที่ให้จุฬาฯ เพราะสู้ค่าเช่าไม่ไหวด้วยเช่นกัน

ผู้เช่ารายหนึ่งให้ข้อมูลแก่ศูนย์ข่าว TCIJ เกี่ยวกับสัญญาเช่าของสำนักทรัพย์สินจุฬาฯ ว่า ในการต่อสัญญาเช่าแต่ละปีจะมีระยะเวลาไม่เท่ากัน โดยผู้เช่าจะไม่ได้รู้เลยว่าหลักการเป็นอย่างไร ขึ้นอยู่กับจุฬาฯ จะเป็นผู้กำหนดเท่านั้น อย่างกรณีปีล่าสุด ทางจุฬาฯ ยื่นสัญญามาให้ผู้เช่ารายนี้ในเดือนพฤศจิกายน และกำหนดให้นำเงินไปจ่ายในเดือนถัดไปคือธันวาคมทันที  โดยระบุวิธีการจ่ายเงินมาเลยว่า สัญญาเช่า 3 ปี 20 ล้านบาท ในปีแรกต้องจ่ายก่อน 10 ล้านบาท หรือเดือนละกว่า 9 แสนบาท ทั้งที่ในความเป็นจริง ถ้าคำนวณเฉลี่ยจาก 3 ปี ค่าเช่าจะอยู่ที่เดือนละราว 6 แสนบาท

อาคารในสยามสแควร์ที่มีค่าเช่าสูงลิบ

นอกจากนี้ ผู้เช่าจะไม่สามารถทราบอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรของผู้เช่ารายอื่นเลย ทั้งนี้ผู้เช่ารายดังกล่าวระบุว่า ไม่สามารถจะทำกำไรให้เพียงพอค่าใช้จ่ายได้ เนื่องจากเป็นธุรกิจร้านหนังสือที่ไม่สามารถเพิ่มราคาขายได้ ทำให้ต้องบอกเลิกเช่าไปในที่สุด

“เขาคิดพื้นที่ทุกชั้นเป็นตารางเมตร ค่าเช่าจึงออกมาแพง เราจ่ายค่าภาษีโรงเรือนให้จุฬาฯ เดือนละประมาณ 7 หมื่นบาท จุฬาฯบอกว่าค่าภาษีโรงเรือน ทางจุฬาฯได้จ่ายให้กทม. ล่วงหน้าแล้ว แต่ไม่ได้แจงรายละเอียดว่าเขาจ่ายให้ทางกทม.เป็นจำนวนเงินเท่าไร เพราะเขาเขียนรวมมาเป็นค่าเช่าเลย อย่างสัญญาเริ่มต้นปีเขาจะบอกมาเลยว่ามีค่าอะไรบ้าง ค่าอุดหนุนการศึกษา 5 แสน ค่าเช่า 1.3 แสนบาท ค่าภาษีโรงเรือน ราวแสนบาทต้น ๆ แต่ที่สงสัยคือค่าประกันอัคคีภัย ว่าเหตุใดเราถึงเป็นผู้จ่ายทั้งหมด ทำไมไม่ออกเงินคนละครึ่งกับจุฬาฯ เพราะพื้นที่โดยรอบซึ่งสมควรใช้เป็นทางหนีไฟ แต่จุฬาฯ กลับเอาพื้นที่บริเวณนั้นไปปล่อยให้เช่า ซึ่งกว้างเพียงทางเดินเท้าทั่วไป ถามว่าถ้าเกิดเหตุไฟไหม้ขึ้นมาจริงจะหนีได้หรือไม่ แต่ถ้าเกิดเหตุจุฬาฯ จะเป็นผู้รับผลประโยชน์ทั้งหมด เราไม่รู้ว่าจุฬาฯ เขาทำประกันไว้เท่าไหร่ รู้แต่เราต้องเสียเบี้ยประกันให้จุฬาฯ”

พื้นที่ทุกตารางนิ้วมีการเช่าเพื่อการค้า

ผู้เช่ารายเดิมกล่าวด้วยว่า การที่ต้องเสียค่าเช่าราคาสูงให้กับจุฬาฯ ทำให้สินค้าที่ซื้อขายอยู่ในพื้นที่การค้าของจุฬาฯ โดยเฉพาะบริเวณสยามสแควร์ มีราคาสูงตามไปด้วย เนื่องจากผู้ขายจะต้องนำค่าเช่าที่ที่เพิ่มขึ้นไปบวกรวมในราคาสินค้า เพื่อให้อยู่ได้ โดยสินค้าที่สามารถบวกราคาเพิ่มได้ส่วนใหญ่เป็นสินค้าฟุ่มเฟือยต่าง ๆ เช่น เสื้อผ้า เครื่องประดับ เครื่องสำอางค์  ซึ่งจะมีการตั้งราคากำไรจากต้นทุนบวกเพิ่มไปมากสุดถึง 60-70 เปอร์เซ็นต์ รวมไปถึงร้านอาหารบางแห่ง ที่พบว่า ราคาข้าวราดผัดกระเพราไข่ดาวมีการตั้งราคาสูงถึงจานละกว่า 100 บาท

ทุกตารางนิ้วคือเม็ดเงิน

ศูนย์ข่าว TCIJ ยังได้สำรวจผู้เช่ารายย่อยที่เช่าพื้นที่ดำเนินธุรกิจในพื้นที่สยามสแควร์ พบว่า ร้านค้าส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่ต่อกันมา โดยไม่ทราบว่าผู้เช่าคนแรกกับสำนักทรัพย์สินจุฬาฯ เป็นใคร อัตราค่าเช่าแผงเล็ก ๆ ในขนาด 4 X 1 ตารางเมตร อยู่ที่ราว 15,000 - 40,000 บาทต่อเดือน โดยจ่ายค่าเช่าเป็นเช็คสั่งจ่าย ทั้งนี้ผู้เช่าต่างบอกเป็นเสียงเดียวกันว่า ค่าเช่าพื้นที่ค้าขายบริเวณนี้เป็นอัตราที่แพง แม้ก่อนหน้านี้จะมีความพยายามของผู้เช่าด้วยกันรวมตัวเพื่อไปขอต่อรองลดราคาค่าเช่าพื้นที่กับสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ แต่ได้รับคำตอบว่าไม่มีนโยบายลดค่าเช่า ประกอบกับพื้นที่ดังกล่าวมีผู้มาติดต่อขอเช่าอยู่ตลอดเวลาทำให้ไม่มีใครไปสอบถามต่อรองอีก

“สำหรับค่าเช่าห้องนี้ ขนาดกว้าง 2 ยาว 7 เมตร ขายเสื้อผ้า ต้องจ่ายค่าเช่า เดือนละ 80,000 บาท ค่าแป๊ะเจี๊ยะปีละ 2 เดือน อยู่ที่ 160,000 บาท เราต้องจ่ายให้กับผู้เช่ารายที่ 1 ที่เขาเช่าโดยตรงกับทางจุฬาฯ ต่อสัญญาเช่า 3 ปี  แต่ตอนนี้เรากำลังจะปล่อยห้องให้เช่าต่ออีก เพราะจะขึ้นไปอยู่อีกห้องข้างบนที่ปรับปรุงจากที่โดนไฟไหม้ไป เราอาจจะต้องจ่ายเพิ่มเป็นปีละประมาณ 1 ล้านบาท ดังนั้น ขณะนี้หากให้คนอื่นมาเช่าต่อจากเรา เราจะเปลี่ยนเป็นจ่ายรายเดือนรวมกับค่าเช่า ราคาเดือนละ 93,333.33 บาท รวมค่าไฟราคาเดือนละประมาณ 3,000 บาท รวมสุทธิ ประมาณ 96,000 บาท”

ผู้เช่ารายหนึ่งเล่าให้ฟังพร้อมกับระบุว่า  ล่าสุดได้ข่าวว่าจุฬาฯ มีแผนจะกำจัดผู้เช่ารายที่ 1 และให้ผู้ที่มาเช่าช่วงต่อย้ายมาทำสัญญากับทางจุฬาฯ เพื่อเป็นการดึงเอาเม็ดเงิน โดยเฉพาะค่าแป๊ะเจี๊ยะที่เคยผ่านมือผู้เช่ารายที่ 1 มาเป็นของจุฬาฯเอง

เดินหน้ากดดันอุเทนถวาย-กรมพละ

นอกจากโครงการพัฒนาในพื้นที่พาณิชย์เดิมแล้ว จุฬาฯ ยังมีโครงการต่าง ๆ ในพื้นที่ส่วนที่หน่วยงานราชการเช่าใช้อยู่อีกด้วย ได้แก่ กรมพละศึกษาและสนามกีฬาแห่งชาติ สำนักงานเขตปทุมวัน สถานีตำรวจนครบาลปทุมวัน สถานีดับเพลิงบรรทัดทอง สถาบันเทคโนโลยีราชมงคลอุเทนถวาย โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา และโรงเรียนสาธิตปทุมวัน

โดยตามเอกสารรายงานประจำปี 2554 ระบุว่า ได้จัดสรรพื้นที่ประมาณ 200 ไร่ ให้กับหน่วยงานราชการเช่า ซึ่งเป็นอัตราพิเศษคิดมูลค่าประมาณ 841ล้านบาทต่อปี (โดยประมาณการเทียบเคียงกับการให้เอกชนเช่าประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ด้วยค่าเช่าเท่ากับ 4 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่ดิน) แม้ว่าจะไม่ทราบว่าราคาเช่าสุทธิของที่ดินที่เหลืออยู่ 131 ไร่ อยู่ที่เท่าไหร่ แต่ถ้าหากคำนวณราคาค่าเช่าต่อพื้นที่ตามที่จุฬาฯ ได้ชี้แจงเอาไว้ในรายงาน จะอยู่ที่ 4.5 ล้านบาทต่อไร่/ต่อปี

หากเทียบกับพื้นที่พาณิชย์อื่น ๆ ที่มีค่าเช่าสูงถึงระดับหลักสิบล้านหรือหลายสิบล้านบาท เช่น กรณีห้างสรรพสินค้ามาบุญครอง อาจถือว่าไม่มาก เพราะเป็นธุรกิจทำเลทองใจกลางเมือง แต่สำหรับหน่วยงานราชการที่ไม่ได้มีผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และบางแห่งยังเป็นสถาบันการศึกษาอีกด้วย ยิ่งเมื่ออ้างถึงหลักการที่รัฐบาลหลวงพิบูลสงครามนำที่ดินของจุฬาฯ ออกจากพระคลังข้างที่ “เพื่อเป็นสถานศึกษาและค้นคว้าศาสตร์ต่าง ๆ เพื่อจะส่งเสริมวิชาชีพชั้นสูงและทะนุบำรุงวัฒนธรรมแห่งชาติสืบไป” นั้น การเก็บค่าเช่าจากสถานที่ราชการ สถานศึกษา ที่มิได้หาประโยชน์ในทางพาณิชย์ในอัตราที่กล่าวมา  จึงนำมาซึ่งเสียงวิพากษ์วิจารณ์ว่าแพงเกินไป รวมถึงข้อกังขาว่า นี่อาจเป็นกลยุทธ์ของการไล่ที่แบบหนึ่งหรือไม่? อย่างไร?

แม้ว่าการเดินหน้าเพื่อขอคืนที่ดินจากหน่วยงานราชการต่าง ๆ ของจุฬาฯ จะทำให้เกิดความขัดแย้งที่ยังไม่มีข้อยุติ ไม่ว่าจะเป็นกรมพละศึกษาหรือสถาบันเทคโนโลยีราชมงคลอุเทนถวาย จนกลายเป็นข่าวใหญ่โตในสื่อ แต่ก็ไม่ได้ทำให้เป้าหมายของจุฬาฯ เปลี่ยนแปลงไปแต่อย่างใด

กฎหมายชี้ชัดจุฬาฯไม่ต้องเสียภาษี

ปัจจุบัน สำนักจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ มีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อที่จะหารายได้มาบริหารจัดการในส่วนต่าง ๆ ของจุฬาลงกรณ์ ภายใต้ “ข้อบังคับของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยว่าด้วยการจัดการทรัพย์สิน พ.ศ.2553” ซึ่งได้ให้อำนาจในการบริหารจัดการ และจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของมหาวิทยาลัยในเขตจัดการทรัพย์สิน โดยมีรายได้ส่วนใหญ่มาจากการให้เช่าอาคารสถานที่ ค่าเช่าพื้นที่สำหรับจำหน่ายสินค้า และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกิดจากการจัดประโยชน์เชิงพาณิชย์ ซึ่งถือว่าเป็นรายได้ที่มหาศาล

คำถามที่ตามมาก็คือจุฬาฯ นำรายได้ที่เป็นตัวเงินเหล่านี้ไปไหน? และจะต้องเสียภาษีหรือไม่ หากต้องเสียภาษี จะเสียสักเท่าใด?

ในประเด็นนี้ มีความพยายามในการตีความสถานะของจุฬาฯ โดยพบว่า ตามพระราชบัญญัติจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2551 จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมีสถานะเป็นนิติบุคคล และมีฐานะเป็นหน่วยงานในกำกับของรัฐสังกัดกระทรวงศึกษาธิการ ซึ่งไม่เป็นส่วนราชการตามกฎหมายว่าด้วยระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน กฎหมายว่าด้วยระเบียบบริหารราชการกระทรวงศึกษาธิการ และกฎหมายว่าด้วยการปรับปรุงกระทรวง ทบวง กรม  อีกทั้งจุฬาฯ ก็ไม่ถือเป็นรัฐวิสาหกิจตามกฎหมายว่าด้วยวิธีการงบประมาณและกฎหมายอื่น

สรุปได้ว่า “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” มีสถานะเป็นนิติบุคคลในกำกับของกระทรวงศึกษาธิการ มิได้เป็นหน่วยงานราชการ รวมทั้งยังไม่ได้เป็นรัฐวิสาหกิจด้วยและหากพิจารณาจากการกำหนดเกณฑ์ “นิติบุคคลที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้” คือนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย เช่น กระทรวง ทบวง กรม องค์การของรัฐบาลหรือสหกรณ์ ไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลแต่อย่างใด

ดังนั้น จึงเป็นที่ชัดเจนว่า จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ในกำกับของรัฐบาลที่ไม่ต้องเสียภาษี

ในขณะที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ที่เป็นหน่วยงานซึ่งตั้งขึ้นตาม พ.ร.บ.จุฬาฯ 2551 ในมาตรา 13(8) คือ จัดตั้งหรือร่วมกับบุคคลอื่นในการจัดตั้งองค์กรที่เป็นนิติบุคคล รวมตลอดถึงลงทุนหรือร่วมลงทุนกับบุคคลหรือนิติบุคคลใดเพื่อดำเนินกิจการที่เกี่ยวกับหรือต่อเนื่องกับกิจการของมหาวิทยาลัยหรือนำผลการค้นคว้าวิจัยไปเผยแพร่หรือหาประโยชน์เพื่อเป็นรายได้ของหาวิทยาลัย จึงเท่ากับว่าสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ เป็นหน่วยงานที่ตั้งขึ้นอยู่ภายใต้มหาวิทยาลัยเป็นนิติบุคคลที่ถูกจัดตั้งภายใต้พระราชบัญญัติที่สังกัดกระทรวงศึกษาธิการ จึงไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคลตามข้อยกเว้นในประมวลรัษฎากรเช่นกัน คำตอบทั้งหมดจึงสรุปได้ว่า จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมีสิทธิ์ที่จะไม่เสียภาษีให้แก่รัฐ

จากข้อมูล ณ วันที่ 30 กันยายน 2554 พบว่า ทรัพย์สินในรูปแบบที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ โดยไม่รวมที่ดินที่ได้รับพระราชทานตาม พ.ร.บ.โอนกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตำบลปทุมวัน อำเภอปทุมวัน จังหวัดพระนคร ให้แก่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2482 จำนวนพันกว่าไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยในปัจจุบันมีมูลค่า 13,921,514,413 บาท  ที่ดินในจังหวัดสระบุรีที่ได้รับพระราชทานจากสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาจำนวน 42 โฉนดจำนวน 577 ไร่ ที่ดินในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดอีก 11 โฉนด รวม 17 ไร่

นอกจากนี้ ที่ดิน 21 ไร่ บนแยกปทุมวันที่ให้ บริษัท เอ็ม.บี.เค. จำกัด เช่าทำศูนย์การค้าเอ็มบีเคหรือมาบุญครองและโรงแรมปทุมวันปริ๊นเซส ทำเงินให้จุฬาฯ จำนวนถึง  27,094,733,218  บาท เป็นระยะเวลา 20 ปี ทั้งนี้  มูลค่าทรัพย์สินและรายได้อันมหาศาลทั้งหมดนี้ไม่ต้องเสียภาษีใด ๆ ทั้งสิ้น

อ่านข้อมูลเพิ่มเติม ที่จับตา ‘จุฬาฯเป็นที่ดินพระราชทานจริงหรือ’

ขณะที่มหาวิทยาลัยรามคำแหงได้รับงบประมาณจากรัฐบาลใน ปี 2556 เพียง 1,268,514,100 บาท แต่จุฬาฯ ได้งบประมาณจากรัฐบาลถึง 5,325,192,500 บาท ทั้งที่รายได้เฉพาะของสำนักจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ภายหลังหักค่าใช้จ่ายและรายการหนี้สิน ปี 2554 มีสูงถึง 2,838,637,863 บาท

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกำลังเร่งพัฒนาที่ดินในกรรมสิทธิ์เพื่อ “ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดและเหมาะสมที่สุด” ตามแนวคิดของฝ่ายบริหาร โดยการไล่รื้อ/ไม่ต่อสัญญา ทำห้องแถวให้กลายเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาคารพาณิชย์ และตึกสูง  ซึ่งนอกจากจะต้องดึงเอาสาธารณูปโภคพื้นฐานของ กทม. มารับใช้โครงการจำนวนมากของตน และทำให้การจราจรย่านดังกล่าว ซึ่งหนาแน่นอยู่แล้ววิกฤตยิ่งขึ้น ยังรวมถึงทรัพยากรเพื่อการพัฒนาอีกมากมายที่จะถูกนำมากระจุกไว้ เพื่อตอบสนองทำเลทองให้มีมูลค่าเพิ่มอย่างไม่สิ้นสุด

แม้ว่าจุฬาฯ จะไม่ประสงค์เปิดเผยความร่ำรวยให้สังคมได้รับรู้ และมีสิทธิชอบธรรมในฐานะหน่วยงานที่ไม่ต้องเสียภาษีรายได้ให้รัฐ แต่ความมั่งคั่งของสถาบันเก่าแก่แห่งนี้ คงไม่สำคัญมากไปกว่าคำถามที่จะต้องให้คำตอบแก่สังคมว่า ปัจจุบัน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยในฐานะมหาวิทยาลัยแห่งแรกของประเทศไทย ได้ใช้ที่ดินผืนนี้ไปตามเจตนารมณ์เดิม “เพื่อเป็นสถานศึกษาและค้นคว้าศาสตร์ต่างๆ เพื่อจะส่งเสริมวิชาชีพชั้นสูงและทะนุบำรุงวัฒนธรรมแห่งชาติสืบไป” จริงหรือไม่?

อ่านข่าวก่อนหน้านี้ 'เปิดขุมทรัพย์ที่ดินจุฬาฯมูลค่าแสนล้าน มหา’ลัยแปลงร่างเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ'

 

ร่วมเป็นแฟนเพจเฟสบุ๊คกับ TCIJ ออนไลน์

www.facebook.com/tcijthai

 

ร่วมเป็นแฟนเพจเฟสบุ๊คกับ TCIJ ออนไลน์
www.facebook.com/tcijthai

ป้ายคำ