อาคารชุดคืออะไร?

“อาคารชุด” หมายถึงอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง”

ปกติอาคารแต่ละหลังจะไม่สามารถแบ่งแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ กล่าวคือบุคคลเดี่ยว หรือหลายคนอาจจะถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในอาคารหลังเดียวกันนั้น   ได้ในลักษณะของการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันตามกฎหมายแพ่ง  และพาณิชย์ว่าด้วยกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งมีความยุ่งยากเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สินหรือกรรมสิทธิ์รวม เช่น     การดูแลรักษาซ่อมแซมการจัดจำหน่าย การใช้สิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งเป็นเรื่องซับซ้อน   และไม่สะดวก ก่อให้เกิดความขัดแย้งในระหว่างผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมด้วยกัน

แต่เฉพาะอาคารชุดตาม พ.ร.บ.    ฉบับนี้ได้บัญญัติให้บุคคลแต่ละคนสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ในอาคารหลังเดียวกันออกเป็นส่วน ๆ    ได้ในลักษณะส่วนของใครก็ของคนนั้นตามความหมายของคำว่า “คอนโดมิเนียม (Condominium)” ซึ่งมีความหมายว่า  “ของฉัน ของท่าน และของเรา (mine ,yours,and ours) ข้อสำคัญคือ   กฎหมายกำหนดให้กรรมสิทธิ์ในอาคารชุดแต่ละส่วนั้นประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ 2    ชนิดด้วยกันคือ  กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล (Prosonal Property) และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง     (Common property)     หากขาดกรรมสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่งดังกล่าวไปก็ไม่ถือว่าอาคารแห่งนั้นเป็นอาคารชุดตามความหมายของ พ.ร.บ.  ฉบับนี้     สาระสำคัญของการเป็นอาคารชุดตามความหมายของกฎหมายดังกล่าวอีกประการหนึ่ง   คือ    ต้องมีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายด้วย

กล่าวโดยสรุปลักษณะของอาคารชุดจะต้องประกอบด้วยหลัก 3 ประการ  คือ

1.  เป็นอาคารที่สามารถแบ่งแยกการถือกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นออกเป็นส่วน ๆ ได้

2.  กรรมสิทธิ์แต่ละส่วนในข้อ (1) นั้นต้องประกอบด้วย

2.1  กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล (ดูคำจำกัดความต่อไป)

2.2  และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง (ดูคำจำกัดความต่อไป

3.  ต้องมีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้วตามมาตรา 6

ตัวอย่าง อาคารหลังหนึ่งเป็นตึกสูง 20 ชั้น แต่ละชั้นแบ่งเป็นห้องชุดชั้นละ  10  ห้องชุด แต่ละห้องชุดมีห้องนอน ห้องน้ำ ห้องรับแขก    ห้องครัว  และในอาคารนั้นมีห้องรับแขกส่วนกลาง    ห้องน้ำกลาง  มีลิฟต์  บันได ระเบียง แต่ละชั้นและนอกอาคารมีสนามหญ้า ที่จอดรถ     อาคารนี้ก็สามารถจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้   เพราะสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์อาคารแห่งนี้ออกเป็นส่วน ๆ ได้  คือแต่ละคนเป็นเจ้าของห้องชุดหนึ่ง ๆ     ได้ และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วยคือสนามหญ้า     ลานจอดรถ    ห้องรับแขกกลาง ห้องน้ำกลาง ลิฟต์ บันได ระเบียง

คงมีปัญหาว่า การสร้างอาคารในแนวราบสูงเพียง 2 หรือ 3 ชั้น มีห้องติดต่อกันหลายสิบห้องอย่างเช่นตึกแถวทั่วไป   โดยมีถนนผ่ากลางใช้ร่วมกันเช่นนี้   จะขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้หรือไม่

อาคารชุดจึงเป็นเรื่องของบุคคลหลายคน     สามารถถือกรรมสิทธิ์ในอาคารเดียวกันได้ โดยแยกถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ และกรรมสิทธิ์แต่ละส่วนนั้นประกอบด้วยกรรมสิทธิ์     ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางซึ่งมีลักษณะต่างกับการถือกรรมสิทธิ์รวม หรือการเป็นเจ้าของรวม  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (5)  การถือกรรมสิทธิ์รวม       หรือการเป็นเจ้าของรวมตามกฎหมายแพ่งนั้น มีบัญญัติอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1356 ถึงมาตรา 1366  คำว่า “กรรมสิทธิ์รวมหรือเจ้าของรวม” ตาม ปพพ. นั้นหมายความว่าบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปเป็นเจ้าของรวมในการสิทธิ์อันเดียวในทรัพย์สินอันเดียว เจ้าของรวมคนหนึ่งย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมได้ตราบเท่าที่เจ้าของรวมยังไม่ได้กำหนดส่วนของแต่ละคน     และมิได้แบ่งส่วนของแต่ละคนให้แน่ชัดลงไปว่าส่วนของใครอยู่ตรงไหน  ซึ่งมาตรา  1357 ให้สันนิษฐานว่าทุกคนมีส่วนเท่า ๆ กันด้วย   และกรรมสิทธิ์แต่ละคนย่อมครอบไปเหนือตัวทรัพย์นั้นทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งทรัพย์นั้น (คำพิพากษาฎีกาที่ 1449/2524) นอกจากนั้นเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ      ยังสามารถจำหน่าย   จำนอง  หรือก่อให้เกิดภาระ ติดพันแก่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์เฉพาะส่วนของตนได้       โดยไม่ต้องได้รับความนิยมจากเจ้าของร่วมคนอื่นเสียก่อน  การทำนิติกรรมเช่นว่านั้น  มีผลบังคับได้ไม่เป็นโมฆะ (คำพิพากษาฎีการที่ 1232 / 2491) แต่นิติกรรมนั้นผูกพันเฉพาะส่วนของตนเท่านั้น และเจ้าของร่วมคนหนึ่งจะทำสัญญาขายตัวทรัพย์นั้นบางส่วนไม่ได้  เพราะเป็นการจำหน่ายตัวทรัพย์ไม่ใช่การจำหน่ายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของตน       จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ก่อน     มิฉะนั้นนิติกรรมนั้นไม่ผูกพันเจ้าของรวมคนอื่นและผู้ซื้อจะฟ้องบังคับตามสัญญาไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2875/2528) ดังนั้นเจ้าของรวมในกรรมสิทธิ์อาคารแห่งหนึ่ง หรือที่ดินแปลงหนึ่งจะทำสัญญาขายอาคารหรือที่ดินนั้นบางส่วนไม่ได้ แต่สามารถขายเฉพาะส่วนของตนได้   เช่น   ตนเองมีกรรมสิทธิ์ในอาคาร หรือที่ดินแปลงนั้นอยู่ 1 ใน 3 ส่วนก็สามารถขาย 1 ใน 3 ส่วนนั้นได้     แต่จะขายอาคารหรือที่ดินนั้นบางส่วนของทั้งหมดไม่ได้

จึงสรุปได้ว่า   ระบบกรรมสิทธิ์รวมตามกฎหมายแพ่งเป็นการกำหนดกรรมสิทธิ์ทั่วไปข้อสำคัญคือ เจ้าของรวมคนหนึ่งสามารถร้องขอให้แบ่งทรัพย์สินรวม หรือกรรมสิทธิ์รวมนั้นได้เสมอ ถ้าตกลงกันไม่ได้กฎหมายก็กำหนดให้ขายทรัพย์นั้นแล้วเอาเงินมาแบ่งตามส่วนตาม ปพพ. มาตรา 1364

แต่ในเรื่องของอาคารชุดตาม พ.ร.บ. ฉบับนั้น ๆ มาตรา 13 บัญญัติว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล   และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากนี้มาตรา 12 ยังบัญญัติไว้เฉพาะว่า    กรรมสิทธิ์ในห้องชุดแต่ละห้องจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา 16 บัญญัติห้ามมิให้แยกทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ออกจากทรัพย์ส่วนบุคคล ข้อสำคัญคือ  เจ้าของห้องชุดสามารถจดทะเบียนสิทธิ     และนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดของตนได้ โดยไม่ต้องได้รับความนิยมจากเจ้าของห้องชุดอื่น ๆ แต่อย่างใดเลย นอกจากนี้ตามกฎหมายอาคารชุดยังมีบทบัญญัติที่เกี่ยวกับการเสียค่าใช้จ่าย เพื่อบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางนั้น และกำหนดให้มีคณะกรรมการเพื่อควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดด้วย

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย มีจำนวนอาคารชุดที่จดทะเบียน ดังนี้

โดยเขตในกทม.ที่มีอาคารชุดจดทะเบียนมากที้่สุดคือ เขตบางกะปิ จำนวน 282 แห่ง อันดับที่ 2 คือ เขตพระโขนง จำนวน 177 แห่ง และอันดับที่ 3 คือเขตประเวศ จำนวน 130 แห่ง

เขตที่มีอาคารชุดจดทะเบียนน้อยที่สุด คือ คลองสามวา บางมด บางบอน จำนวนเขตละ 1 แห่ง ส่วนเขตทวัวัฒนา เป็นเขตเดียวที่ไม่มีอาคารชุดจดทะเบียนเลย

ที่มา 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

สมาคมอาคารชุดไทย